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C2B2C的长租公寓 才是让住房回归居住属性的关键

来源[未分类] 点击[44] 作者[游客] 时间[2017-05-09 23:50:51]

作者：齐俊杰看财经【ID：qijunjie82】

微观违景 屋子是用来住的不是用来炒的

在4月尾的政治局会议上，中央在谈到房地产市场的时候，说话方面发生了玄妙的变化，此次咱们提出要“加快形成”匆匆进房地产市场稳固发展的长效机制。从以前的“加快研究建立”、“加快建立”，到“加快形成”，节奏显著加快，显然也是对以前的调控政策其实不满意，特殊是针对“屋子是用来住的，不是用来炒的。”这一根本立场，没有得到很好地贯彻。那么问题来了，若何才能在现如今的大环境下，让屋子回归居住属性呢？有人说房产税，这个问题须要一系列立法来解决，而且牵涉利益较多，影响也比较直接，你不知道他的直接作用更大照样反作用更大，还有一个手腕可以尽快让房地产回归居住属性，这就是租房市场建设，这一方面咱们实在是很缺位的，前两天有个查询拜访说千禧一代的自有住房率达到7成，位列介入查询拜访的9个国家中的第一位，而第二位的是墨西哥，只有46%，法国41%，美国才35%。以是中国人买房的思维已经达到了妖魔化的程度，而实际上全天下大部分人是经由过程租房来生活的。

有统计数据显示，在蓬勃国家，品牌长租公寓家当超过50%的市场占有率，而我国今朝还不到10%，以是这块市场空间伟大。未来3-5年多是一个上万亿的市场。无机构指出，2030年租赁市场规模将超过4万亿。而在屋子是用来住的这样的微观指点下，越来越多的企业开始杀入公寓出租市场，截至2015岁尾，国际领有规模公寓企业超过500家，公寓间数超过100万间，至2016岁尾，公寓间数已超过200万间，预计到2017岁尾，公寓间数或将超过400万间。但这个数量显然照样很不够的。

租售关系比较 租房显然加倍划算

这么多年来，房价暴涨了10倍，但房租涨幅却远远落后于房价，之以是房租没有跟着房价暴涨，其实不是因为房东仁慈，而是因为至心涨不动，房租涨幅只跟一个城市的居平易近均匀收入无关，换句话说人人就赚这么多了，你再加房租，我即就是很想租，但也至心租不起了。这就招致一个结果，租售比越来越低，10年前北京的租售比能到7%，一套100万的屋子，一年租金能有7万。而现在北京的租售比只有2%不到，就是说这套屋子虽然涨到了500万，但租金也只涨到不敷10万而已。

以是，很多人实在都漏算了一笔账，那就是现在你把买房的500万拿去买银行的任何一个理财产品，每年也有4%的回报，也许是20万左右，你只须要一半钱就能够租一套异样的屋子了。如果房租不涨，你不动用本金足够你一直租上来了，即便算上租金下跌的因素，你的本金加利息，也足够你租这套屋子50年，等你不租了这套房基本也就该塌了，因为中国的修建建造标准实在就是50年，人人按照70年的土地使用权折旧实在是纰谬的。以是如果不考虑资本获利的话，单从使用代价比较，买房显然没有租房划算。现在人人还迈不过这道坎，就是觉得房价可能还会涨，但树永久弗成能长到天下来。

租房的几大痛点

当然，除房价的因素之外，租房市场的不健全，也是形成人人不买账的主要原因。现在租房市场的痛点有如下这些。

1、找房难 找租难 互相不信赖 押一付三

租客找到适合的屋子，已经很不易了，还得找到适合的租期、适合的价格就更不易，而房东则希望屋子满租，他要找到一个适合的租客异样很不易，房东最怕的就是天天来看房，耽误工作，最初还很不靠谱。以是需求之间没法对接，信赖更是没法杀青，站在房东角度，你破坏器械我要有足够的后手，以是押一付三是整个行业的普遍规则，但一下拿出4个月房租，很多租客都是很难接受。他们无须定有如斯多的储蓄，以是更希望分期付款每月支付。

2、乱涨房租 房东租不上价

既然是房东和租客的协议约定，这器械就不能做到标准化，特殊是屋子，每个屋子都有特殊性，装修新不新，家具新不新，每家都有每家的特色。以是定价方面，每每双方都不满意，房东经常觉得租亏了，而佃农也有异样的感觉。以是一旦阁下相似户型涨价，房东每每就会要涨价，这让租客心里很不爽。一朝一夕就会有矛盾，随时有终止租赁的风险。这关于租赁双方都是不确定的风险。

3、没有归属感 租期不确定

屋子不是自己的，当然没有归属感，每次想到指不定甚么时候就要搬走了，在添置家具物品的时候，便会有所保留。这样家就弗成能称之为家，只是个投止地，凑活过而已。

4、户口及福利

租房违地没有社会福利，也不能解决户口和子女入学教育的问题，实在如果房东赞成，是可以用租来的屋子解决暂住证的，但由于双方不信赖，和临时的左券关系，房东不乐意做这样的服务，都怕请神容易送神难。

相寓的家当化解决之道

实在这些问题之以是存在，主要源于这是一个无管理的自由市场，如果有相应的机构来统筹，也会有很好的秩序及商业模式涌现，比如私家车接客就是黑车，容易迸发各类司法问题，一旦介入了滴滴这样的平台，这个市场就变成为了一种全新的共享商业模式。传说滴滴估值已经达到500亿美元。而在住房市场，这个比出行痛点更痛，空间更大的市场会不会有异样的商业模式涌现呢？很多机构已经在测验考试了，比如我爱我家的相寓租房营业，今朝已经在12个城市落地20万套房源，约50万间房源。他采取了C2B2C的模式，就是业主委托给相寓，然后由相寓统一装修规整之后再向外出租，业主很乐于这类模式，我的一个同伙一套代价500万的屋子，自己常年找不到租客，于是委托给相寓，签约2年，每月固定9500元的租金回报，他说自己往外租虽然能多租1000块钱，但一旦断租，丧失就更大了。以是照样长期租给相寓加倍划算。而从租客方面跟相寓签订租赁条约，起码在条约期内，是有左券保证的。所有的服务都由相寓来实现，房东和租客根本不用见面。

为了提升利用效率，相寓把名目分红了三个部分，相寓INN：知足短时间差旅需求，换句话说就是短租房，临时租住，以应答一个月如下的租房需求；相寓HOME: 分散式公寓，散布在各个社区外面，房源充分，户型多样，价位多样，可合租，可整租，租客选择也更多。第三块是相寓PARK：也就是整栋集中公寓，知足中高端的租住需求。未来这块后劲很大，进步服务质量完整可以替代住房需求。

假如长租公寓，可以在租住前就签好合约，并严厉规定守约义务，那么就能够事实上稳固租房预期，租客完整可以根据自己的实际情形添置家具和电器，比如租住3年是可以添置家电的，租住5年可以添置家具，如果租期在10年以上，乃至可以自己装修了，而这关于多套房的领有者也很划算，这类长期出租，对他们来说也稳固了收入预期，更主要的是，他们不须要付出太多的服务，只须要交给相寓就能够了。无利于咱们盘活存量房，切实地把空置房利用起来，让屋子回归居住属性，化解尖锐的社会问题。

至于户口和福利方面，这个器械也必须有B端的企业来解决，同时要兼顾房东和租客的风险，在触及这些问题的时候，机构更易查询拜访取证，判别乃至诉讼，也更易判别一小我的诚信程度，还有足够的风险保障能力。在这些方面机构总比小我要壮大的多。

几大市场问题亟待破解

在我爱我家相寓的运营理论中，也遇到了一些棘手问题须要社会和司法的支持。

首先，税费问题。

出租房税率过高，今朝是5%，这关于租客来说负担太重，以是既然要规范这个市场，照样希望所有的工作都阳光化，那么最佳能在税率上做些考虑。另外，像相寓公寓这样的，由中介机构提供增值服务，必然产生增值税，今朝税率6%，这也有点偏高。这笔钱都邑计入运营本钱，最初买单的照样租客，以是倡议增值税能够减半征收，用来作为鼎力发展住房租赁市场的立场。

第二，资金支持。

住房租赁市场是一个重资家当务，而且是资产前置，须要先付给房东租金，然落先行必要的装修正造，等到找到租客出租之后，才能把本来的现金赚回来，虽然风险不大，但前期垫付资金确实也是个困难，以是希望能有相干金融机构提供短时间的低息或许免息的融资支持，当然如果是政府补贴性子的就更好了，也能够给相干企业必定的政策自由度，比如以REITs的租约证券化的形势筹措资金等等，尽量的下降资金本钱，才能尽量的扩大市场规模服务于租房市场。

第三，明确N+1市场改造 规范合租市场

所谓的N+1市场，说白了就是在客厅隔出一个寝室，"N+1"租房模式与群租房随意隔断、存在安全隐患不一样的是，“N+1”模式对房屋改造后的指标有具体规定，例如客厅隔进去的房间要有明窗等。去年5月份，住建部副部长陆克华还以上海的“N+1”举例，解释许可将相符条件的客厅改形成一间房，单独出租使用的模式。但今朝正在鼎力整治群租房，但关于合租和群租的观点有些模糊不清，致使大的品牌企业不敢贸然闯入N+1的合租市场，怕被打成典型。以是这部分市场就被一些小我二房东盘踞，没有规范的运作就会变得加倍凌乱没有标准，最初就是劣币驱逐良币。合租市场乱象丛生，但实在合租是个好器械，他可以有效公开降租金负担，根据相寓2016年北京区域的数据统计， 整租一居室的月均价3600元/套，整租两居的月均价4400元/套，整租三居的月均价5700元/套，而合租月均价在2000元/间， 在不采取N+1的情形下，企业将房屋分租不仅多半情形收益不如整租收益高，而且在管理方面要比整租费事（如签署多份租赁条约，租客租期差异，水电煤用度的摊派），以是N+1可增加企业的盈利空间，进步企业踊跃性，企业也可利用房屋的溢价空间，对房屋进行总体的改造（老旧水电），提升居住环境的安全性和温馨性。

据相识，现在的问题主要聚焦在抵消防通道认定标准的问题，因为有些修建年代较早的户型，客厅也是唯一的消防通道，如果客厅打了隔断，那就障碍了其余居室职员的逃生通道，但今朝不少修建年代较新的户型，客厅再也不是消防通道，即便客厅打了隔断，成为一个有居住功能的寝室，也不影响其余居室职员的逃生。以是照样倡议政策制订部门，给予灵巧的考虑，不要抱残守缺，毕竟目的应当明确，就是让人人租到更便宜更好的屋子，也能够从泉源上规范租房市场，减少含有风险隐患的群租现象。

综合来看，中国的房地产市场健步如飞地走了十几年，彷佛都在生意市场，而住房租赁市场的建设才刚刚开始，须要有更多像我爱我家相寓这样的企业进入市场探索，这个市场更须要模式立异，、技术立异，、政策立异，只有租赁市场发展起来了，购房急切的预期才能被冲破，炒房的土壤才会被捣毁。以是，这个工作本身，就是房地产市场安康稳固发展长效机制中的主要一环。


本文采集于百度百家，作者整理。

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