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三四线楼市分化严重 “去库存”仍很艰难?

来源[未分类] 点击[38] 作者[游客] 时间[2017-05-13 13:19:21]

 自今年3月以来，数十个城市出台了上百次房地产调控政策。值得注意的是，本轮出台调控政策的城市赓续扩容，从一二线城市扩围至环热点城市的三四线城市，各项调控政策正赓续加码。由于一二线热点城市调控已趋“顶配”，资本开始外溢，部分三四线城市的室庐市场已涌现了显著回暖迹象。

对此，业内人士指出，在热点城市受政策压抑之下，三四线城市或将迎来“去库存”的良机。而今年一季度的数据也佐证了这个概念。2017年第一季度，一线城市新房成交量同比降低16.3%，三线城市则同比增长了35.84%。

北京从“317新政”出台一个月后，房价涌现18个月来的首次环比下跌；而多个三四线城市新建室庐价格却环比大涨，如广东清远3月房价环比下跌了18.28%，位列环比涨幅榜第一。

实在，除位于京津冀、长三角、珠三角的城市圈中的部分热点三四线城市遭到需求外溢的影响，须要政府推出限购政策外，其余三四线城市仍面临较大的去库存的压力。现如今，三四线城市的调控将在“去库存”与“降虚火”之间做出选择。但整体下去说，去库存依然是三四线城市的核心要务，限购也重要是针对局部区域。

现如今，对多半三四线城市来说，去库存任务依然艰巨。国家统计局公布的数据显示，今年3月末，商品房待售面积68810万平方米，比2月末减少1745万平方米。“从数据下去说，库存量依然很大，对大部分房屋供需比偏高的城市，尤为对库存积压重大的三四线城市来说，去库存任务依然艰巨。

现在问题来了，热点城市都遭到了房地产调控的影响，投资性需求开始向外溢出，那是否会有助于其余非热点三四线城市的“去库存”呢？对此，笔者以为，针对部分三四线城市楼市的回缓，只是阶段性的，不管从人口、财富以及其余经济发展因素来看，这类回暖很难长期连续，关于多半三四线城市来说，去库存压力依然很大，需作持久战预备。

第一，三四线城市居平易近购买力对房价下跌更为敏感。相较于一二线城市购房主体以投资客为主，三四线城市的重要购买力是当地居平易近，对房价下跌的敏感度很强，即便现在部分三四线城市涌现火热，也只是资本从一二线城市外溢到周边的三四线城市，这类外溢现象弗成连续，一旦热点减退之后，多半三四线城市的房地产又将冷却上去。

第二，相关于一二线城市土地市场日趋紧张，地方政府供地显著不敷，而多半三四线城市的土地资源还很裕如，土地价格难有下跌空间，如果当地政府摊开土地无限量供应，不只使房价下跌弗成连续，相反还会对进一步加大库存量。

第三，三四线城市的房价下跌，症结要看人口流入、家当构造、区位、居平易近收入水对等影响房价症结因素，而多半三四线城市居平易近收入增长有限、家当构造繁多、人口净流入减少，涌现了零增长或负增长。而像这样的三四线城市，即便迎来短暂楼市热销，也是弗成连续的。

今朝关于三四线城市，楼市的调控决不会是统一执行，而是因地施策。关于个别房价下跌过快的三四线城市，应实施限购等手腕掌握房价，袭击投契性需求。而关于去库存压力大的城市要继续加大实施力度。近期，四川省资阳市发布的“购房嘉奖”政策就颇为引人注视。

3月初，资阳市政府提出目标：岁尾商品住房库存量降低10%。当地明确，对2017年1月1日至12月31日期间在资阳中心城区购买商品房的购房人，给予住房每一套12000元、车库每一个2000元的嘉奖。此外，山东潍坊市、湖南湘潭等地也发布了去库存现金补贴措施。

当然，除从供给端入手外，还要从需求端入手减缓部分三四线城市的“去库存”压力。比如掌握新建室庐数量、改善住房供给构造。同时，发展当地租赁市场，将更多的库存房源转化成“廉租房”、“保障房”等。

由于各地对一二线城市进行了史上最严的楼市调控新政，一些投契资金又涌向了部分热点三四线城市，招致这些城市也涌现了楼市过热问题。然则，这类资本外溢招致房地产回暖的现象是弗成连续的。由于三四线城市的房价由当地人口流入、居平易近购买力、家当构造等浩瀚因素决定，以是短暂的抄作不能代表未来三四线城市房地产库存的压力就此减轻了。

本文由不执着财经（微信ID：bzzcaijing）供稿，概念犀利、时效性强，财经快乐喜爱者喜爱的内参！


本文采集于百度百家，作者整理。

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