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房奴必看！高房价背后的三大推手

来源[未分类] 点击[43] 作者[游客] 时间[2017-05-16 02:11:54]

作者：孙骁骥。更多资讯请关注[XXX]“骥观世界”（jiguantx）

近日，国土资源部规划司司长在媒体采访时指出，中国的房价和土地供应量没紧要。土地供应增多，房价也不会降低。这是因为市场关于房价的炒作过重大，招致房价的回升，价格完整脱离了供求关系，变成一种非理性的投契式下跌。这一段说辞，倒是和近段时代房地产金融去杠杆，银行膨胀房贷供给的政策保持了一向的逻辑。

在这位国土资源部人士谈房价下跌原因的同时，一线城市正在掐断房地产的供血咽喉。继京沪之后，广州近日也收紧房贷政策，房贷利率周全提升至基准利率。预计，继北上广深以后，限购、限贷、限价、限售的城市还将连续扩容。关于2、3、四线城市来讲，前段光阴火热过一阵的房价现在彷佛也看到了头。

“房价是炒起来”的论调，合营着各地限购限贷的政策，两者井水不犯河水。然则，笔者却以为，今朝的限贷、限购、限售的政策是在釜底抽薪，让比来一两年买房的人成为房地产接盘侠。“釜底抽薪”的工具，恰恰是购房的无辜庶平易近。

实际上，房价其实不是被今朝接盘的人炒起来的，但现在却要这一拨人承担护盘压力，这个事实异常不公正。

再希望解释的一点是，让老庶平易近苦不堪言的房价，真的纯粹是“被炒起来”的这么简略吗？如果你以为房价是在投入市场后被炒起来的，那么这只能解释你对房地产还相识甚少。

推高中国房价的因素，最重要有三个。个中有两个触及房屋开发本钱，一个触及银行房贷。基本下去说，它们和具备投资购房需求的普通老庶平易近毫有关系。主管土地房产的部门对媒体说甚么“房价是炒下来的”，这是异常不负义务的说法。

咱们首先来看房屋开发的本钱。一般购房者不甚相识的是，中国际地的整个土地开发流程繁杂，须要解决的证件和交纳税费异常多，这实际上增加了寻租空间，也增高了开发本钱。

在开发商进行土地开发之前，须要经由名目立项、天资审核、名目规划设计等等的考察，然落先行名目招标才可取得施工允许证。以上各个环节都要办证书，盖一堆公章。在取得施工允许证之后，还须要按规定加纳农平易近工保障金、社保费、城市建设费，和人防工程建设费、契税、耕地占用税、土地使用税、业务税、所得税等等浩瀚税费。

家喻户晓，咱们支付的高房价中有一大部分实际上是政府征收的税费和土地出让金。据统计，土地出让金加之税费占房价的比例高达商品房价格的84%。从现在往前推的十年期间，中国的房地产特有税收增长11倍，占地方财政比例从10%回升到18%。同时代，另外六种直接的房地产税费增长7倍。这些在土地开发环节不能不支付的税费，构成了高房价的一部分因素。

此外，在繁琐的证书审批流程傍边，存在很大的寻租空间。从设计规划部门到城建甚至社保部门，谁均可以一言分歧就不发予证书，招致土地开发进程停止。是以，想要快速取得证书上的红钤记，开发商就只有在正常的本钱之外再支付一大笔钱来疏通关系，确保各类名目证书顺利拿到。“额外交易本钱”也必须被计入房地产价格傍边。这一部分灰色的本钱是很难确切统计的，但却盘踞了房价本钱的很大一部分。

各类躲不掉的税费和灰色本钱，抬高了开发本钱，减少了利润。房产开发商要想尽可能多的盈利，就只能在房屋的“容积率”上面做文章。所谓容积率，便是指一个小区修建的总面积和土地总面积之比率。在土地牌面和税费环节，开发商由于支付的本钱越高，他们就必须想方法在有限的土地上完成利益最大化。要在单位土地上最大化利益，就只能尽可能进步土地上能修盖的房屋面积。

在采取非正轨手腕进步“容积率”方面，有太多活生生的例子可以参考。咱们列举一个新闻中的真实案例：

某省会城市的房产开发商拿到某一地块弄开发名目，在支付了大量的金钱和光阴本钱用于办各类证件和交纳税费，并且费钱弄定担任的各个政府人士之后，开发商就要考虑回本的问题，于是在容积率上做文章。如果这个地产名目一开始定的容积率是3.5，地产开发商核算以为，要调整到5.0才能盈利。

于是，在施工过程当中，他们先是直接按5.0的标准施工，然后按高于3.5的某个容积率报建，同时向地方政府申请调整容积率，求其协助把容积率改到5.0。如果批准也就罢了，但若地方政府最初没有批准，那么房企会在事后再补交背反容积率规定的罚款。这笔罚款金，当然房企不会自己出，他们会把它也盘算到最初对外售卖的房价本钱傍边。

假定开发商买了1万平方米的地，规定容积率是3.5，他就能够建造3.5万平方米商品房，地产商再经由过程各类对政府的公关将容积率进步到5，以该地区每一平方米6000元盘算，他就能够多挣(5-3.5)×10000×6000=9000万元。这还仅仅是以一个连二线城市都算不上的某省会的一个普通房地产名目预算。

在二线和一线特大城市，房地产在开发阶段所触及的伟大利益，将远远高出此数。这形成屋子还在新房预售阶段的时候，其暗中被各类因素推高的本钱已经异常高了。这类高房价，实质上便是价格的虚高。

一手新房的购买者，其实不是在买房，是在帮开发商支付税费等交易本钱，和购买被篡悛改的房屋容积率。然则，你还须要知道的是，在购房者傍边，真正手里有大把现金的人其实并无那么多。在大部分人其实都差钱，买不起房的情形下，银行开始发挥作用。

请注意原始售价和银行这两者之间的联系：首先是一手房本身价格已经很高，其其实这个初始阶段很多人已经开始买不起房了，于是银行的房屋存款开始大量的推出，并且存款的尺度是越来越宽松。否则，地产商在开发阶段欠银行的钱又会出问题。

这类宽松的存款政策发展到极致，其结果便是各类还不起存款的情形涌现，资金链的断裂形成的连锁反应随之而来。

咱们以河北省某地区的真实个案为例。在2016年，该地的房产发卖事迹不错，但大部分是按揭存款购房，是以在去年，该地区新增房地产存款就占总存款的85%。然则到了2016年下半年，金融危险很快就涌现。各类金融机构的不良存款余额激增，比上一年增加了26%。按揭存款中存在“虚伪按揭”的情形。

也等于说，购房者申请存款的材料根本便是伪造的，实际上是开发商在冒充购房者，申请到银行存款，从银行手里套取现金，用这笔钱来解决资金周转的当务之急。之后，开发商再将这类存款抵押的屋子“一房二卖”，再卖给其余人，有的房甚至已经在卖家手里置换多次。这一部分存款，已经跑路的开发商弗成能了偿，是以成了银行不良存款。

这一类凌乱的房贷乱象异常多，也就形成了咱们所谓的系统性金融危险。总而言之，被地方政府和开发商推高本钱的房价，经由过程极不规范的房贷在市场上流转，名义价格越来越高，招致存款的总金额越来越高，这些赓续增加并且可能没法了偿的债务，形成了金融危险。可以说，在这表面上越来越高的房价背地，却是随时会跑路的开发商和可能还不起的存款。

试问，在这个往死里玩的套路之下，中国的房市怎么可能没有危急呢。当然，一线和二线城市的核心地段有伟大的资金量在撑着，暂时不会涌现差钱的情形。然则在弱二线城市和各类非核心的城市地区，各类存款乱象和坏账问题，已经弗成能让人视而不见。

这傍边蕴含的危险有多大？要知道，中国一线城市便是北上广深四个。一线加之所谓的二线城市和一些经济情形较好的省会，一共不到二十个。然而，中国的地级以上城市一共有293个。一般人们以为“房市绝对安全”的一线二线城市，不过是占到整个中国城市的零头。在绝大部分地方，超过两百个以上城市的楼市、银行的房贷组成了一个巨型的金融准时炸弹。一旦迸发危急，金融链条产生的连锁反应，至少会是好几个美国次贷危急的当量。

如今的购房者，尤为是如果你大量持有一二线以外城市的房产，那么现在你毫无疑难就充当了为这个巨型金融炸弹“拆弹”的任务。最悲催的是，购房者其实不是拆弹专家，而且尚未拆弹军队的防爆衣，基本上是裸身直接面对系统性的金融危险。税费本钱、容积率陷阱、房贷陷阱这三大推手推高了房价，并且点燃了金融准时炸弹的引线。

这个炸弹最初真的会爆吗？笔者估计，应当不会直接爆，而必然是会产生不良债务置换。这已是多年屡试不爽的套路：再大的金融危急，咱们解决的方法始终都是兜来转去，最初由“投资有危险，散户需谨慎”各类投资市场承担。反正在自傲盈亏的市场里边，最初谁也不用进去为投资者的丧失担任。


本文采集于百度百家，作者整理。

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