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三四线的房产，是时候卖了

来源[未分类] 点击[38] 作者[游客] 时间[2017-05-16 12:28:03]

作者：孙骁骥。更多资讯请关注[XXX]“骥观世界”（jiguantx）

在一线、二线城市楼市几乎彻底被冰冻的本日，有意投资的房产的人，是否应当进入暂时尚未被限购影响的三四线城市的楼市？笔者以为，投资者关于三四线房产切实实在应当有所考虑，但其实不是像某些媒体宣扬的那样，今朝是去到三四线买房的时机，恰好相反，现在是抛出三四线房产的时机。

之以是有此倡议，原因在于大部分三四线楼市在未来都面临着资金支撑的问题。只管在三四线的市场空间比较大，然则危险也是与之相随同的。投资者如果处理欠妥，很可能被套出来，许多年没法翻身。

为何笔者看空三四线房产呢？很简略，三四线的短时间房价下跌，基本上是一二线限购限卖政策所带来的一种资金溢出效应。只需未来限购限卖稍有松绑，三相四线房产将会被大量抛出，倒时的价格自然会有大幅颠簸。换言之，今朝的很多资金进入三四线楼市，实在是被逼无奈。但凡一二线楼市还有投资机会，也不至于走投无路到来三四线买房。

咱们先看看一线城市今朝的实际情形：

根据媒体报道，今年4月，除了1、二线热点城市调控再进级，至月末，共计有50余个地级以上城市和近30个县市出台调控政策。在此大违景下，多个1、二线城市二手房市场成交量及成交价格环比普遍上行。

具体来看，北京二手室庐发卖减少35%，上海二手房环比下跌20.56%，广州环比大幅降低60.14%。只有深圳的交易量略有提升，环比增加27%。然则，今朝深圳市已经将房贷利率上调，个别银行首套房贷达到利率的1.1倍。

一线楼市遭到不遗余力的打压，限贷、限购、限卖的各类方法之下，交易量当然会下跌。然则，在绝对的数量上，一线城市绝对不是没有发生交易。相反，从四月的统计数据来看，越是大城市，存量房屋交易量越大。

根据中国房地产协会发布的数据，今年2至4月新增上市发售存量室庐数量，排名全国前三的城市分别是上海、广州、北京，达到了375884套、262656套、258583套。在此排名之后，是包括了天津、深圳、南京、杭州在内的重要城市。可以很显著的看出来，限定二手房交易，其结果是存量房的交易数量迅速提升。

限定二手房交易的目的是为了去房产库存，今朝看来，这个目的很好的达到了。根据统计局的数字，4月末全国商品房待售面积67469万平方米，比上月减少1341万平方米，全国的商品房库存量持续几个月降低，特殊是三四线城市去库存速率很快。与此同时，一线城市的存量房发卖量显著高于其余城市，这也解释，不管若何限购围堵，投资者为了保值、为了盈利，仍然是想尽方法要杀进一线楼市。

至此，明眼人基本看出今朝玩的地产套路了：二手房交易在变冷，然则去库存的交易却在变热。这一冷一热的现状构成为了中国楼市新的“冰火双重天”。之前，有不少投资者被某些媒体误导，以为中国的楼市是一线城市和三四线城市之间的“冰火双重天”，实在不然。

真实的情形是，存量房市场和二手房市场一冷一热，二手房交易被急冻，目的是为了让资金出来存量房市场，完成去库存的目的。换句话说，便是为房产库存寻觅接盘侠。

在这个节骨眼上，杀进三四线楼市的人，基本上就即是进入了存量房市场，成为国家去库存的对象。要知道，和一线城市不一样的是，三四线城市房价是用新发卖的房为定价根基的，而在房产开发饱和的一线城市，房产定价是以二手房为根基的。

二手房的价格，才是真正经历过光阴和市场磨练，最初体现出的房产真实价格。三四线城市的二手房价格，很多还低于一手房价，也便是说你买了过后立时卖房，必定是亏钱的，这样的楼市，你贸然出来不便是帮他站岗吗？

不过，现在的三四线城市彷佛进入了一个的房产发卖“景气时代”，成交量和价格在逐渐走高。这让人想起了两年前的股市那一波“政策牛市”。依附去库存和堵死一二线的方法让资金流向三四线，就犹如依附国家队强行拉动的牛市，虽然一光阴会涨得很高，但终于缺少底部支撑，迟早要跌。由股观房，都是玩的同一个套路。

再来看看开发商和银行在三四线城市房产的布局若何。根据《南方周末》之前的报道，房企在今年的拿地几乎堕入疯狂：

开发商规模越大，耗费越多，就必须吃更多的地才能维持生命。面对有限的一二线土地资源，为了维持规模赓续增长，房企们不能不四处争夺土地。恒大、碧桂园、中原幸福、绿城、绿地等千亿房企纷纭进入三四线城市疯狂拿地。

据国家统计局网站的数据，2017岁首两个月，三四线城市对一线城市及热点二线城市溢出效答允接作用显著，拿地全额占比同比提升5.7个百分点。前4月，全国房地产开发投资27732亿元，同比名义增长9.3%，增速比1-3月份进步0.2个百分点。房地产开发企业房屋施工面积654054万平方米，同比增长3.1%。

关于地产商而言，三四线是个很大的观点。在几个直辖市，和一系列的省会城市之外，全国有超过两百七十个以上的城市都属于所谓广义上的三四线和如下城市。这些地方的情形实在差别很大。

在浩瀚的城市傍边，地产开发商怎样拿地都是有精心遴选过的，即便是所谓的三四线城市，也是遵循了一二线城市开发的规律，未来增值预期强、比较优质的地块会被资本雄厚的地产商拿到，与此相对，一些增值有限、存在各类问题的地块因为较便宜，会被资本量小的小开发商取得。这两类不同城市的房地产，未来的走向也会呈现重大的两极分解。

这些新开发的土地和楼盘，其实是在三四线地区赓续增加房屋库存。这实在是与今朝国家“去库存”的房市微观政策相抵触的。一方面要去库存，另外一方面房企却同时在三四线城市冒死增加库存。这就有点像是海面上一艘船破了个窟窿，淡水浸入船舱。去库存即是是用水桶往外舀水。然而房企现在所做的工作即是是赓续在船底打洞，让船沉得更快。这显然是一个疯狂的游戏。

面对赓续增多的新楼盘，必须要找足够多的购房者往来来往库存，这又不能不依附房贷的扩张。中国人平易近银行12日发布的数据显示，4月全国人平易近币存款增加1.1万亿元，同比多增5422亿元。个中，房贷增加了4441亿元，盘踞新增存款的大部分。

很显然，在一二线限贷、限购、限卖的同时，三四线城市并无严厉执行这些政策，相反，地产商在冒死的卖卖卖，银行在推行远比一二线城市宽松的房贷标准，吸引购房者购买。这显著便是一个房产局。

此刻入局，不是说你必定亏钱，然则危险已经相称的高。毕竟，一二线的地产泡沫还算是“刚性泡沫”，但三四线城市的泡沫，显然不是刚性的。是以，趁现在还能转手，就尽可能把这些地方的房产卖掉吧。在泡沫破灭之前，能跑得掉的，都是成功者。


本文采集于百度百家，作者整理。

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