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川普最值钱的两幢楼，和一条鱼的陈年情仇

来源[未分类] 点击[45] 作者[游客] 时间[2017-05-16 12:28:04]

文\X教授（[XXX]X_Man_Investment)

缘起

比来这段光阴，X教授对天下第一网红房地产投资人唐纳德川普的房产物业做了一些研究。虽然全天下有很多挂着“Trump”名牌的高楼大厦，实在他都没有股份或许只是小股东。以他名字命名的楼宇，例如第五大道上的川普大厦（Trump Tower），公园大道上的川普大楼（Trump Park Avenue），华盛顿的川普国内酒店（Trump International Hotel），按照他所占有的股权来算，最贵的也就3亿美金。拉斯维加斯的川普酒店（Trump Hotel），芝加哥的川普大厦及酒店，他也就有几个套房和冠名权而已。

他所持有的最大的两栋物业，实在其实不是他冠名的，而且只占30%的股权。这两栋楼是曼哈顿核心区域的美洲大道1290号美国银行(Bank of America)大楼，和旧金山加利福尼亚街555号美国银行(Bank of America)大楼。这两栋楼的估值，加起来也许是40亿美金左右，按照30%的股权，也许是12亿美元，占了他左右资产的1/3（按照福布斯2017年的最新估计，川普的身价是35亿美元）。可以看进去，这两幢楼关于他的资产来说，是有极为主要的地位的。

这便是曼哈顿美洲大道1290号，位于洛克菲勒中心附近。地舆位置不用说，去过纽约的人都知道，是绝对的黄金地段。总面积211万平方英尺，代表租客：安盛保险。

这便是旧金山加利福尼亚街555号，湾区最高的大楼之一。代表租客：微软，瑞银，摩根士丹利，麦肯锡。

与香港富豪的诉讼

说起来你可能不信，川普昔时是死也不要这两幢楼的。那是2005年，他当时起诉了两个香港富豪Henry Cheng和Vincent Lo，也是他的多年协作者，请求他们赔他10亿美金巨款，理由是他们未经他允许，就把他们协作开发的河干南(Riverside South)名目以17.6亿美元的价格售出，然后将这批资金买了上文说的美国银行在旧金山及纽约的两栋物业。只管交易价格比川普的本钱高出很多，川普仍然很愤怒，并且坚称协作同伴没有先咨询他的意见，以为两位香港富豪“弗成置信地背反”了信托义务，请求他们赔偿十亿美金，并且请求禁制令阻止两人实现与美国银行的交易。

川普在河干南(Riverside South)名目里的股权也是30%。如果按照这个价格，扣除一些债务，他应当拿到3亿多的金额。然则他控告的标的是这个数字的三倍。两位香港富豪与他协作多年，在1994年投资于河干南(Riverside South) 名目，但川普完整不理睬过去的协作关系，官司连续了至少四年。他迫使协作同伴在法庭上出示了超过16.6万页文件，并指控他们有多种欠妥行动，包括诈骗和逃税。诉讼期间，个中一位富豪被迫对自己去美国窃密，因为担心川普的状师会给他拿来强制他留在美国的法庭文件。

四年后，官司终究结束，川普败诉。他没法阻止交易的进行，终极只能接受在这两栋美国银行大楼里的30%的股权。而这30%的股权，他到2044年之前，都弗成以发售。而那两位香港富豪另外70%的股权，后来被他的多年石友史蒂文·罗斯（Steven Roth）管理的沃那多房产信托（Vonardo）收入囊中。

河干南(Riverside South)名目的故事

从1994年就开始和川普协作，两位香港富豪Henry Cheng和Vincent Lo到底是谁？实在中文名如雷贯耳，便是新天下集团的掌门人郑家纯（刚去世的郑裕彤的宗子）和瑞安集团主席罗康瑞，后者除以开发上海的新寰宇着名外，也因为娶了霍震庭的前妻朱玲玲（对，也便是霍启刚的妈妈，郭晶晶的婆婆）而经常涌现在文娱版上。

郑家纯

罗康瑞和朱玲玲

也只有这个级别的富豪，昔时可以救川普一命。没错，1994年的川普实在濒临破产边缘。他当时最核心的资产，便是1985年买的那块地，林肯中心(Lincoln Center)阁下那个狭长地块。1985年的川普已是房地产高手，他买地用的1.15亿美金全是借来的，后期又赓续告贷。到了1994年，他已经持有该地块9年，也没有钱开发，问大通银行借的3亿名目存款已经守约，身上还背着其余名目的20多亿的债务，更别说开发这个地块了。该地块名为河干南(Riverside South)，占地77英亩。

急需资金的川普搜索枯肠寻觅投资人。当他找到这两位香港富豪的时候，他们原来预备买另外一个酒店。川普巧舌如簧，在20分钟内就把话题转到了自己持有的这块地，并让他们一会儿相信这块地领有的代价无穷。罗康瑞和郑家纯动了心，他们邀请他去香港会谈。

根据纽约时报的报道，当时担任为川普处理收购和财务事务的执行副总裁阿贝·沃勒克(Abe Wallach)说，川普不喜欢远行，并且畏惧在香港开发商的地盘上会谈会使自己处于不利地位，让自己显得薄弱。但当时的情形，逼着他不能不去了一次香港，这可能也埋下了他对中国的敌视（他后来多次将此次与香港富豪的关系延伸到他对中国的意见中）的种子。

会谈确实不顺利。根据事后罗康瑞的回想，他们首先邀请川普去打高尔夫。他们告知川普，日常平凡他们打球时，每洞的赌注通常都高于1000美元，刚从飞机上上去的川普倒吸一口冷气，请求降到100美元。他以为香港人一张一弛，又开出这么高的价码，显著是在杀他的气焰。事实也是如斯，打完一结账，他输的比赢的要多。

“他高尔夫打得不错，但咱们对园地比较熟习，他可能也因为长途旅行而感到委顿，”罗康瑞说。

罗康瑞和郑家纯还邀请川普去郑家纯父亲（X教授注：郑家纯的父亲，自然是郑裕彤了。熟习郑裕彤的人都知道，他可不会理睬国内礼仪）的家里用饭。 “他不喜欢桌上的食物，也不会用筷子，”当时同在现场的沃勒克说：“第一道菜是一整条鱼，没有去头。能看到鱼的脸和牙齿，看上去真的很丢脸。”佣人把鱼放在川普眼前，川普说：“这份声誉属于沃勒克。”于是，我便拿起筷子开始夹鱼肉。

据说，饭局中香港富豪们还拿出了陈年美酿，也被滴酒不沾的川普谢绝了。富豪们固然对川普的美国口味大感无瘾，川普也其实不享用用饭的过程，乃至有可能从此种下了十多年后翻脸的种子，"反正你们也没把我当盆友，给我吃带头的鱼，咱们也没必要讲情面了"。

实在，以环球标准来看，中国菜绝对是首屈一指的。而中国菜中，香港的粤菜，特殊是一味清蒸海鱼，也能排到前三。至于郑裕彤这类巨富之家的清蒸老虎斑，那绝对是顶级水准，想想口水就快上去了。。。咦，本文不是美食文，让咱们回到当时的情景，川普的不满没有表露在脸上，他的一趟香港之旅，终究得到了奖赏，终极罗康瑞和郑家纯给出了一个不错的报价。

他们赞成买下河干南(Riverside South)名目的地，以8800万美金的价格买下川普欠银行的3亿美元债务，川普只须要再出400万美金的现金，就能保住在整个名目中30%的股权，郑和罗还会出钱请他协助管理现场的开发。那是他当时收到的最佳要约，如果没有郑和罗的投资，川普是否是会破产也无须定。这个名目终究开始开工，因为规模庞大，后来成为纽约一个地标。

河干南(Riverside South)现状

川普自己对此事的说法

在接受对外采访时，罗康瑞觉得川普应当对自己拿到的交易心存感谢，称对2005年川普对他展开诉讼“感到震惊”。

而川普却不这么以为。从他开始竞选美国总统起，唐纳德·川普就经常把“教训中国”挂在嘴边。 “中国一直都是我的部下败将，” 川普在宣告参选的当天揭橥讲话时说。“我领有美洲大道1290号美国银行(Bank of America)大楼的很大一部分股份，那便是我在一场大战中从中国手里夺过来的，异常值钱。”

根据记录，这是他仅有的和中国的打仗了，虽然1994年的时候香港还没回归。他也历来没有再提起，实在这两栋美国银行的大楼他原本是不要的，当时3亿左右的资金，变成现在最值钱的两块物业，代价12亿，这算不算狗屎运呢？

川普称那次败诉是一场胜利。“更多的是凭借命运运限而非禀赋，我到最初的结果好多了，因为两栋楼升值了，”他说。“最初挺好的。”

摘录一段纽约时报的采访，颇有现场感。川普几乎是在以思念的语气谈论早年的协作同伴，赞叹于他们一路赚过若干钱，和他们已经再也不搭理彼此这个事实。他终极承认，前协作同伴或许因此最佳的价钱发售了河干南。

“发生这类事真是太糟糕了，” 川普告知一位记者。

“如果遇到罗师长教员和郑师长教员，请告知他们我以为他们都是很好的人，”他说。“请让他们知道，唐纳德·川普异常尊敬他们。”

8000英里外的香港，罗康瑞在其位于顶楼的办公室里听说川普的评论后笑了起来。他明确表示还没忘却曾遭起诉索偿10亿美元。

“是啊，他便是这样一小我，”罗康瑞说。“打官司就跟吃午饭差不多，根本不算甚么。”

潜在的利益保送

回到最初的时候，惹起X教授关注的这两栋楼，现在实在是归川普的铁哥们，史蒂文·罗斯（Steven Roth）管理的沃那多房产信托（Vonardo）所有。根据福布斯的报道，在和川普筋疲力尽的诉讼后，郑家纯和罗康瑞将他们持有的70%的权柄卖给了沃那多房产信托（Vonardo）。沃那多房产信托的买入价是每平方英尺775美元，而类似的办公楼当时的价格是每平方英尺1,200美元。没有人知道当时两位富豪为甚么能接受这样的价格，或许当时川普用了甚么手腕让史蒂文·罗斯占了这么大一个便宜，然则唯一确定的是，沃那多房产信托（Vonardo）一直持有这两座大厦，也是整个信托最主要的两座办公楼。

沃那多房产信托（Vonardo）绝对是纽约曼哈顿地区最主要的房地产信托（REIT）。它在纽约的另外一个主要物业是第五大道666号，而第五大道666号的另外一个所有者便是库什纳家族。对，便是川普的半子库什纳。就在不久前，中国的AB保险掌门人，还和库什纳用饭，讨论重修第五大道666号。当然，这是另外一个故事了。