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未来哪些城市的房产最具风险？

来源[未分类] 点击[40] 作者[游客] 时间[2017-05-17 13:52:45]

作者：孙骁骥。更多资讯请关注[XXX]“骥观世界”（jiguantx）

地产开发商涌入三四线楼市拿地开发，使得今年三四线的房价大幅下跌，合营着一二线限购和三四线去库存的政策大方针，资金被逼走投无路，纷纭进入三四线。从一二线被挤出的资金加之三四线地区本身的投资和刚需人群，构成为了现在被越炒越热的三四线楼市主力军。

然而，现在很大程度上是被政策拉动起来的三四线楼市泡沫，实际上具备极高的危险，其实不稳定。在投资这些地方房产的时候，千万要小心，一旦被价格套牢，解套会比较费事。

三四线城市，数量异常之多。如果咱们排除了一二线和省会城市，并且不要再做无谓的细分，弄出甚么所谓的五六七线城市。那么，广义上的三四线城市，至少有两百个以上。而中国的地级以上市总数量更是靠近三百。如斯浩瀚的非省会小城市，具体的情形繁杂，弗成能同时涨跌。是以，未来的三四线城市房价，基本面是危险递增，具体而言肯定是有地方涨有地方跌，并且涨跌程度不一。

不过，现在被炒得越来越热的三四线楼市已经让投资者失去了明智，彷佛没有人来得及考虑未来会怎么样的问题。在一二线城市低迷的房产发卖以外，三四线城市成交火热带动了整个楼市的行情，今年1-4月份非重点城市商品房发卖面积同比增长25.7%，远远超出一二线的发卖额增速。

层层增高的楼价，不论谁看了都邑有伎痒的冲动。笔者一天内至少被五个身在非支流城市的同伙问到，现在他们家乡的房价已经从去年的每一平米四五千下跌到近万元，很想买，但据说还买不到，因为开放商对他们说这一期的楼房已经卖完了，让他们再等等。这让有意入楼市的人感到芒刺在违，恍如真的动作慢了就买不到房，要买房必须靠抢。

当开发商对你说“屋子卖完了”的时候，这显著是在捂盘。基本下去说，当你额外支付一笔用度，主动提价购买的时候，开发商手中总会又多出了几套屋子留给你。这都是满满的套路。尤为是当小城市的所有开发商都沆瀣一气，营建出市场上供不应求的局势时，信息纰谬等的购房者必然就会加倍急迫想要掏钱购房。孰知，这恰恰中了潜伏。

投资者去到三四线城市买房时，你必定要相信一件事。你认为你是最焦急的人，实在开发商比你焦急一千倍一万倍，巴不得把所有的库存房在一晚上之间卖出天价。开发商为何这么焦急呢？这是由于他们在土地开发阶段违负了巨额债务，而今年由于政策原因，融资比以往都难题，开发商乞贷的本钱很高，资金压力极大。实际上，在房奴眼前貌似牛气的开发商，实在都差钱。

根据21世纪经济报的报道：

去年，房地产市场火热的重要原因是房企的各类渠道低价格资金，债券是个中价格最低的资金来源。而近期发债难度连续加大，对房企来说将显著进步资金价格。房企在未来6-9个月很可能会面临越来越大的资金问题，以是要加快发卖回笼资金。

房企现在冒死的卖，是为了还自己的账，是以，只需能卖出低价，不管甚么手腕都一路用上。捂盘、抬价、制造“假需求”，熟习的配方和套路就这样来到了广大的三四线城市。在这个过程当中，银行也在添油加醋，为三四线地产加杠杆，这将连续带来三四线城市售楼市场表面上的繁荣。

弄清楚了这个基本事实，接上去你就得考虑一个问题。那便是，你在这些非支流城市买的一手房，今朝的价格是被非市场的工资因素进步的。以后，你再卖脱手中持有的屋子时，提价的因素已经不复存在，价格是由市场说了算，也便是完整看供需关系。

于是引出症结的问题：未来二手房价的增幅是否会超过开发商现在进步那一部分价格（暂时不考虑银行存款利率）？换句话说，如果该地区的二手房价不比一手房价高，那么买房投资就象征着亏钱。投资者必需服膺的事实是：政府保楼市，重要是保证去除了库存，至于小城市的二手房值若干钱，没人会在乎。

进入三四线楼市之前，银行和开发商都热忱忽悠你买房。当你一旦砸钱买下去之后，根本就不会再有人鸟你，日后你手里的屋子价格是涨照样跌，他们根本不会管。那么问题就来了：这些非支流的三四线城市，二手房价比一手房价高照样低呢？

中国的地产统计资料有个特点，越是大城市就越准确详细，越是小地方，其房价数据就越模糊，越弗成信。笔者查阅了一些三四线城市的房价，发现一手房价格高于二手房是普遍现象。也便是说如果现在你左手买右手卖，那么就必定亏钱。

来举几个活生生的例子：

比如惠州市。这个地方地处繁华的珠三角地带，算不上二线，属于比较典型的三四线类型的城市。惠州的二手房价格就要略低于一手房。在某支流中介网站上，该城市中心地区新楼盘有价格在1万到16000不等，然而，二手房则普遍在9000到1万出头的水平。二手房价格略低于新房。

可见，即便在城市发展较为均匀的珠三角，普通三线如下城市，在买了一手房以后，业主也必须面临在买房后期待二手房价迟缓下跌的问题。

惠州实在算是三四线楼市傍边情形比较好的，只需实地查询拜访就不难发现，在其余很多城市，二手房的价格不是略低，而是远远低于一手房的价格。这与一线城市二手房高于一手房价格的情形截然不同，如果用中国和美国的楼市打比方，可以说，现在的中国一线楼市已经靠近于美国楼市。

自从 1950 年代开始，美国楼市的房屋新动工和存量趋于稳定，二手房市场慢慢取代新房市场交易成为主导力量。这照样因为其土地开发殆尽，城市化实现度高，是以大部分交易都是二手房交易。这类似于中国的一线楼市，而三四线城市则有大量未开发土地，是以交易以新房为主，二手房次之。据统计，二手房交易占到美国房产市场的65%，而只占到中国房产交易的39%。这个比例，大致也能解释中国一线与三四线楼市的区别。

新房和二手房价之间的差距，是咱们衡量繁杂的三四线楼市的一种标准。以此标准来看，不仅很多三四线城市存在危险，就连一些省会和大城市也存在类似的情形。

比如石家庄市，其主城区的新房和二手房价格差不大，个别区域新房乃至比二手房价略高；再例如大连市，大连5月新房均价12253元，而二手房价格只有1万出头。二手房价显著低于新房价。再以沈阳为例，这座城市在过去的一年差不多只卖掉100万平米的屋子，残剩待售面积只是从2016年3月的2084万平米降低到1983万平米。一年的光阴仅去化4.85%……

以现在的行情，如果在这类城市买屋子，除了非是自住买房，否则便是在替地产商做慈善。

石家庄、大连和沈阳都其实不是默默无名的小城市，乃至算是区域的核心城市。然则现在却都具备了和小城市楼市类似的症状。归根结底，凡是在开发商过去一年拿地甚多然则人口并未大量流入并且经济水平未有显著提升之处，不管是几线城市，生怕都难逃地产泡沫的危急。

地产的泡沫化问题在未来的某天终于会暴露，但它的呈现其实不太多是一晚上之间大迸发，而更多是逐渐的从泡沫最大的地区开始露出，然后一层层向周围蔓延，逐层通报。

根据某门户网站的报道，今朝三四线楼市火爆违地实在普遍存在着新房火爆但二手房卖不掉的情形。当然，随着人们进入三四线城市购房，存量房逐渐发卖殆尽，到时所有的三四线都面临这一个问题，那便是二手房价格很可能会坑爹。

这个时候，地产商不会帮你，银行不会理你，政策也不会掩护你。你在这些地区的不动产投资是赔是赚，完整交由市场决定。在这个以楼市为名义，实则高度金融化的市场，业主的命运已经极其类似A股散户的命运。问你，怕没？