作者：孙骁骥。更多资讯请关注[XXX]“骥观世界”（jiguantx）

大城市里的租房市场，比来彷佛变得异常火爆。在两会期间，人大代表、龙湖集团董事长吴亚军披露了一组数据：在中国的一线城市中，近六成住户都在租房。未来，由于大城市、特大城市仍呈现出较强的人口集合态势，流动人口数量将连续回升，预计2020年增长至3亿人左右。是以，住房租赁将成为办理大都市流动人口居住问题的主要手腕之一。

与此同时，在比来的京沪深楼房中介的铺面，前来讯问租房事件的租主人数确其实增加，彷佛在一线城市购房交易量冷清的本日，租房市场却是逆势而行，未来将变得更为繁荣。这是否是解释，咱们现在立刻按揭买一套房来出租，是一种很好的投资方式呢？

实际上，在做决定前，咱们须要看到一个现实问题，那便是中国一二线城市里的房屋存量今朝已经由高，人均超过了一套半。租房市场的逆势而行只不过是大量务工职员回流一二线城市找事情形成的暂时现象。购房者的稀少、租房者的增多，恰恰解释买房来出租这类投资方式其实不科学，而恰恰是一种回报率很低的投资办法。

咱们可以用房地产市场的租售比来切入这一问题。房屋租售比，即便指房屋每一平米的月租金与每一平方米房价之比。在蓬勃国家成熟的房地产市场中，正常的租售比一般在1比300到1比200之间。如果低于这个比例区间，解释存在着房产泡沫，如果高于这个区间，解释该地区房产具备投资代价。

中国的房地产市场租售比情形若何呢？咱们从房价开始暴涨的北京奥运那一年提及。在2008年，发改委关于全国70个城市抽样查询拜访结显示：国际均匀的房屋租售比为1比400，即便当时租金较高的北京也是1比325，均超过了国际警戒的底线。

从2008年至今，中国的房屋租售比情形改善了吗？实际上，中国房屋租售比这些年来越来越重大的偏离了国际的警戒线标准。据统计，2016年租售比偏离值全国最高的城市深圳，其租售比为1比732，北京为1比625，上海为1比607。这些年上去，房租增加的速率远远赶不上房价增加的速率。

比如，北京海淀黄庄的一套一居室，房租从昔时的2500元涨到现在的7500元，看起来比本来增加了2倍，但异样一套屋子的每一平单价已从昔时的2万出头涨到了现在的8万左右，增加了约3倍。也便是说，在相同的时代内，房价基本上比房租多张了一倍。

房价涨幅远远超过房租。这类现象解释甚么呢？它解释，买房的永久是高收入者，租房的永久是低收入者。原因在于，房租一涨，低收入者对此比较敏感，于是选择搬走，去更偏之处租便宜的房屋。

根据北京某房屋中介统计数据，北京租房市场交易量回升最快的是回龙观、上地、北苑等等偏远的地区，而在中心城区的租房交易量却连续多年连续走低。搬远的人一多，原地租房的人就变少了，市场供给相对变得更多，房租自然没法过快下跌。

与租房者相反，买房者的心态是一直追涨，并且有一线城市买房实力的人一般都不差钱，于是房价下跌毫无阻力，而且是越是接近核心地区的下跌越快。假如没有限购的政策限定房价过热，中国的房地产市场现在的租售比或者不是1比700，而是1比超过1000。

另外，国人的生活风俗决定了他们惯于短租，以及本国人通常会常年租房不同，咱们只把租房看做权宜之计。要想生活上正规，买房才是终极的正途。根据某网站一项关于“你乐意以及丈夫租房娶亲连续多久？”查询拜访显示，有39.02%的女士表示一天都不乐意；其他53.7%比例可以在某个时代内选择租房娶亲。也便是说超过九成二的人都只会短时间租房或压根不预备租房，这会使得租房市场的价格变得很不稳固，招致房租下跌乏力。

面对一群不差钱的购房者以及一群随时预备迁居的屌丝佃农，咱们可以预见，假如你前几年没有买房，现在才试图靠按揭买房然后把房租进来的办法投资，那么这类投资方式其实已经变得不划算，乃至存在危险。

比如你此刻在北京海淀黄庄附近买一套普通的老旧居室，60平米，单价8万左右，总价到达480万，商业存款按揭7成20年，象征着每一月还款接近22000元。而这个屋子按照今朝市场价格，只能租到5到7千每一月。扣除了租金收益，每一月最少都要倒亏1万5左右。这还不算首付要支付的一百四十多万。总的来看，这是一个前期投入伟大，回本周期极慢的投资。

但在08年的时候，买房出租则是异常好的投资。虽然昔时海淀一居室的房租只有2千多一点，但该地区只有不到两万三的房价，算上去月均还款不过6000元，对消掉租金收入，净支出只有每一月3千多元。当咱们说到投资的时候，不仅要看终极回报，更要看投资的本钱，投资者养不养得起这个投资筹划。前几年买房的投资本钱，显然低得多。

首付的伟大差异先不说，单就说昔时每一月净支出3千多以及如今每一月最少支出15000以上的“投资本钱”，两相比较，就知道本日收入一般的人企图依附按揭买房，然后以租养房的投资筹划几乎不具可行性。如今，房租的收益已经显得太微不敷道，随着今年利率进步，房贷收紧，房地产愈发成为那些有能力间接全款支付、不用按揭的土豪们玩的金钱游戏。

不过，发生在北京海淀这样的中心区域的故事，也有可能会在偏远的上地、北苑、天通苑等地上演。北京的五六环，大城市的边缘地带，恰恰将是昔时在核心区域租不起房的人们安居置业之处。但显然，等待这些地区房价以及昔时的海淀一样，在八年左右光阴从两万出头涨到接近十万，无疑是不现实的。这些地方房价托底的人财力毕竟有限，更主要的是，这些偏远地区的土地上，并无绑缚着对居平易近而言最主要的稀缺资源。

本文采集于百度百家，作者整理。

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