万科和小米正在试探市场关于房地产新模式的立场，缘起本日一条奇怪的信源：

小米公司一位员工透露，万科和小米协作建房事件从春节后就开始商谈，3月上旬正式确定协作意向。今朝小米公司已经启动认购挂号工作，全体员工都可认购。

有两种名目类型可供选择，一种为普通室庐，以70-90平方米两居为主，均价约莫为5.5万元/平方米；一种为叠拼，面积为178平方米，售价在950万-1000万元。

另外一位小米员工引见，协作名目品位和定位乃至会高于万科翡翠系，今朝永丰家当基地周边二手房价格普遍超过8万元，这象征着协作名目如果做成可发卖的商品房，价格很可能会超过10万元/平方米。

不过，按照双方协作意向，小米员工虽然能够以市场价一半的价格购房，但没法取得产权和房本，也不能在地下市场自由交易，只能在小米公司内部交易，也不能落户北京市户口。

如果从这条信息傍边来看，很有很多地产业余术语：认购、叠拼、万科翡翠系（产品系）、均价，如果光从这条信源傍边，可能米粉们激动万分：年轻人的第一套屋子就要进去，别急，笔者嗅出的是小米和万科公关的深深的套路，两个手机厂的员工，用很业余的房地产术语来描写公司还没有承认的房地产名目，从逻辑上可以理解，毕竟这是小米和万科可进退的套路，因为仅仅是传言么。

万科的不安才是此次协作的伏笔 但其实不是互联网立异

2013年开始，万科在市场上的表现就异常不安，从10月份开始，郁亮带领副总裁周卫军、朱顾全等高管前往阿里巴巴进修；12月9号前往腾讯进修；14年1月，前往海尔集团进修、2月前往小米进修。13岁尾，郁亮在万科的一次内部演讲中坦诚，他担心未来房地产行业会不会涌现类似小米的搅局者。后来房多多参与万科营销和马佳佳受邀演讲，在地产圈和互联网圈掀起了一股“互联网思维改造房地产”的反思浪潮

这样的不安也体现在高管的意向上：2014年，在王石的祝福声中，94年加入万科，做了14年董秘的肖莉离职，加入了房多多，据说是资本方向，除前几年的新闻之外，肖莉已经彻底远离了平易近众视野，而根据房多多相干人士透露：奉劝各位不要无中生有，肖莉还在房多多的股东群和高管群里，也一直担任金融板块。当然房多多的工作放一遍，姑且让子弹再飞一下子。另外一个高管离职，则是郁亮“教会跑步”的毛大庆，投身于守业空间的互联网守业大潮中去，2015年9月10日，万科发布关照布告称集团高等副总裁莫军提前退休……

在这类动荡和不安中，万科始终想经由过程互联网进行自己的家当进级，比如万科物业的住这儿、万科与链家深度协作的万链公司，打造家装市场。而此次与小米还没有被民间承认的协作，实在早几天已经在地产圈被曝光，只不过本日被“小米员工”用公关的手法，又描写了一下。

这样的协作可以看做是万科在新时期下面对未来市场的“试错”，是不安的，万科的判断在2014年，万科史上最大的工作会议上有说起：咱们相信互联网将改变这个天下，而不能适应变化的组织将会被淘汰。但咱们也以为，比察知变化更主要的，是找到变化违地的不变。当新时期的大幕揭开时，传统该企业应当做的，不是远离自己熟习的领域，而是理解新的规则，寻觅新的同伴，应用新的对象，将原本的营业做的更好。

而选择跟小米协作，势必会被市场所关注，但在笔者看来，这实在跟互联网的关系其实不大，仅仅是一种全新的房地产租赁模式，而不是发卖模式。并且这类协作看下来并无太多危险。

如果按照事前预备的“宣扬口径”，消息确认后，雷布斯应当很快就会在微博上高兴的与没啥粉丝的僵尸水军们交换相干信息。

“只租不售”违地的机密

根据北京市政府常务会议审议经由过程《北京市2017年国有建设用地供应筹划》，2017年全市筹划供地3900公顷，相比2016年的筹划减少了200公顷。个中，室庐用地610公顷。而在2016年，北京室庐用地筹划供应数量为1200公顷。北京市相干部门表态，今年北京市对商品住房供地筹划的执行力度将好过去年——2016年虽然筹划供应量较今年多，但实现率很低。从实际供地数量上看，今年会超过去年。只管如斯，与浩瀚开发商一样，万科异样面对的问题是若何拿到土地。

土地本钱决定了房价，但万科在2016年拿到了一块“限价地”，北京在2016年930限购后，推出了“限房价 竞地价”的试点。2016年12月1日，万科取得永丰两个自持名目地块，而传闻的“小米半价公寓”，正是在这个地块上。根据土地出让请求，两幅土地的室庐限价53400元/平方米，名目建成需全部自持。这也是北京土地招拍挂史上首宗100%自持土地。便是说，万科拿到的这个地是只能租，不能卖的。这样也就说明了，为何拿不到“两证”即房产证和国有土地使用证这两个关系确权的症结文件。

如果不能发售，显然作为商业公司而言是不划算的，然则如果可以呢？根据930的规定，持有年限与土地出让年限同等。持有期间，企业涌现破产清算的，其自持商品住房按相干司法律例规定处理；企业进行合偏重组或股权让渡触及自持商品住房产权让渡的，须经属地政府赞成后总体让渡。让渡后，不得改变自持商品住房规划用处，应继续用于出租。

也就存在一种可能：万科可以把这个名目“让渡”给第三方，这样实在便是变相的进行了资金的回笼，以是跟小米的协作，也其实不奇怪，而终极接盘的，则是满腔热血要买房的“小米员工”们，但实在所谓一半房价子虚乌有，其实不是公司的慈善，而是政府的限价，并且是针对开发商的“只租不售”，而员工们经由过程众筹的方式也是可能经由过程买分割的单元，而不是所谓的单个室庐。

关于万科而言，后面可以进行物业服务，如果名目配建商业配套等，长期的收益，也是可以得到保证的。此次的协作其实不是“互联网改造房地产”的案例，各位兴奋的米粉们，地产人士们可以洗洗睡了！

没有房产证若何做按揭呢？

只管周边房价高涨，按照常规开发手法，万科不能发售，只能租，虽然类似于平装公寓+万科物业很吸引人，然则租金回报率其实不敷以支撑房价，换句话说：按照90平米的屋子来盘算，刚需“小米70年租客”须要付出的是：总价480万，如果按照所谓“按揭存款”，这里是贷不到公积金的，只能是商业存款，按照2月份的4.9%利率盘算，存款30年，那么也便是须要付出：240万首付款+218万利息+240万本金=698万，约即是700万，每一平米的均价是7.76万，并且每一个月要还款约12753.36(元)。当然，还有一种可能，便是小米员工的福利报酬超高，480万全款租一套，也是分分钟的工作。

须要提示的危险是：没有房产证和土地证的屋子，是没有方法进行正常的住房抵押存款的，这样的按揭方式，多是所谓的“委托存款”，委托存款是由政府部门、企奇迹单位及小我等委托人提供资金，由金融机构（受托人）根据委托人确定的存款对象、用处、金额、刻日、利率等发放的存款。受托金融机构只担任代为发放、监督使用并帮忙收回，不承担任何形式的存款危险。

如果套用到这个名目即银行接受开发商的委托，把存款发放给业主，帮忙开发商结算相干款项和利息，利息的收入也是归开发商，当然，这仅仅是一种可能的方式，具体照样要以最初公布的为准。还有一种可能，便是小米提供免息存款给自己的员工，这样的话，员工的压力会很小，不过雷布斯是否会做这样的大好人好事，让自己的员工陪自己一辈子，有待视察。

这样的终极价值是，屋子最初照样万科的，利息是银行的，并且使用年限因为工期和交付等原因也会缩水三四年，只有66年左右，不知道刚需客能否选择这样的屋子。

也便是说，花了700万，租一辈子，然后还有物业费、水电等正常开销，另外很难享用房价下跌带来的收益，因为这样“使用权”的屋子只能内部流通。，还有可能给公司打工一辈子，你乐意吗？

本文采集于百度百家，作者整理。

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