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三四线楼市，价值洼地还是投资大坑？

来源[未分类] 点击[33] 作者[游客] 时间[2017-03-21 11:50:49]

作者：孙骁骥。更多资讯请关注[XXX]“骥观世界”（jiguantx）

随着一二线楼市的限购政策开始向三四线蔓延，三四线城市的房价也开始水涨船高。据媒体近期报道，三四线城市商品房发卖增速高达44%。由于大城市的限购日益进级，暂时放弃在一线购房的买家，决定回到三四线购房。人口回流返乡的趋势彷佛让近期热涨的三四线房市成为投资的热点。然而，价格远低于一线的三四线楼市，在未来究竟是代价凹地，照样投资大坑呢？

这个问题，咱们可以从短时间以及长期两方面来剖析。

首先是短时间趋势。从近期的新闻报道傍边，咱们已经可以很显著的感触熏染到三四线城市房价升温，今年1到2月份全国房地产开发投资0.99万亿元，名义同增8.9%，增速比去年整年进步2个百分点，超出市场预期。三四线城市新房发卖同比大幅增长。不少地区乃至也仿效一二线城市，开始了不动产限购措施。3月以来，河北涿州、涞水、浙江嘉善、安徽滁州等市、张家口崇礼区等地已相继出台或进级限购、限贷政策。

不过，咱们也能够很显著的看到，大都市圈周边的三四线城市发卖火爆重要是一二线城市房市调控后的外溢效应。京沪深等地购房门槛进步之后，大量购房需求向周边外溢以及挤出，而且当前房地产政策“因城施策”，三四线城市继续享用勉励去库存的政策红利。这在短时间内形成了三四线城市楼市的火爆。

但这类短时间的火爆之后，三四线的楼时价格是会长期坚硬，照样会在暴涨之后涌现停止乃至狂跌？

这个问题首先要取决于咱们若何来定义三四线城市。

从城市化的发展来看，所谓的三四线城市，实在是指在中国周全城市化进程中，今朝还处于起步阶段，城市规模较小、根基举措措施软弱、家当配套不周全的城市。换句话说，如果一线城市是“蓬勃城市”，那么这些三四线城市便是“发展中城市”或许“欠蓬勃城市”。

蓬勃的一二线城市的房价高昂理所当然，而各方面建设欠蓬勃的三四线城市。未来不动产价格凭甚么要增长，而增长的可能原因在于甚么地方呢？

有人或许会说，未来的增长点在于城镇化进程，随着中国城市的城镇化赓续深化，小城市的根基举措措施以及宜居程度会越来越好，是以房价必然下跌。但实际上，城镇化的进程恰恰有可能拉低均匀的房价。原因很简略，城镇化让“同质”的城市越来越多，相同类型的房产供给未来会继续增大。

具无关部们统计，中国的城镇化水平自两年前已近达到56.1%，在东部地区的上海等地，城镇化率已经靠近90%，超过了蓬勃国家的普遍水平，就连四川等中西部地区的城镇化率也高达靠近50%，且提升速率快速。而根据今朝中国城镇化发展的基本思路，咱们可以知道在未来相称长的一段时代，特大城市将再也不是城镇化的发展重点。中国在未来将会出力打造中小型城市，也便是咱们说的三四线城市。这些城市大部分集中于欠蓬勃地区。

例如四川、河南等劳能源输出大省，城市化的速率与其余地区相比，增速最快。根据国土资源部数据，全国约莫19800多个建制镇，一半以上在中西部地区，成了房地产市场的有效载体。但要想这些地方的房产“库存”能够有效去除了的话，必需等待四川省、河南省等地数千万在蓬勃地区务工的流动劳能源回到客籍买房。回客籍买房的现象会不会大规模发生呢？表面上看，彷佛有这个趋势，例如北京以及上海常住人口2016年增速分别降低至0.11%以及0.18%，上海郊区的常住人口增速还涌现负值。外来打工者正在离开特大型城市。然而，他们的去向真的是回客籍吗？

根据某求职网站对一线城市外来打工者的查询拜访，结果只有不到40%的受访者有近期回客籍事情的意愿，这还只是问卷查询拜访的结果，实际上真的会返回客籍长期生活的人，会加倍低于问卷的比例。假如这些外出务工者大部分选择未来不回客籍，那么在中西部劳动输出地区，三四线房产将会面临没有买家的尴尬局势，这肯定会限定房价的下跌。

假如农平易近工不回家买房，那么长期来看，依附城镇原有居平易近的投资需求，可以撑得起三四线城市楼市吗？

答案是也不太现实。在未来相称长的时代，中国城镇人口的老龄化速率将继续加剧，预计到2020年，中国老年人口达到2.48亿，老龄化水平达到17.17%，并且在5年之后中国会彻底进入高龄化社会。家喻户晓，老年人越多，象征着整个社会购房的需求越低、花费能力越低。今朝，中小城镇的建设以及开发在连续加速，但人口构造与此同时在赓续老化，这解释未来的三四线地区房屋供给会因城镇化的加速而赓续增多，相反，购房需求会因人口老化原因而大幅缩水。在供需关系作用之下，未来三四线城市楼时价格的增幅肯定有限，并且还有下跌的可能。

综上所说，第一，指望外出务工者回乡买房是不现实的；第二，等待城镇原居平易近去为三四线楼市接盘也是不现实的。那么，今朝在新闻媒体盛传的三四线房市暴涨，又是甚么原因呢？

咱们知道，虽然今朝国家重点打造的城市化进程是打造中小城镇，但中国劳能源人口的实际散布规律，则是以京沪深三个特大城市为核心，向周围呈现喷射状的散布。这以及今朝的城镇化建设思路其实不完整同等，极有可能形成中西部地区大部分三四线城市遭受房市的“萧条”。言下之意等于说，只有在位于核心城市群周围的三四线城市，才是未来劳能源人口可能会选择居住、生活之处。这也能很好的解释，为何现在三四线楼时价格暴涨，但价格涨得最彪悍、最迅速的，是北京、上海、深圳周围的三四线城市。基本上，在京沪深的“一小时生活圈”以内的小城市，未来的房价想要不涨是很难的。

中国的楼市，今朝已经呈现出两重的“两极分解”，第一是一二线以及三四线城时价格的分解，第二是三四线城市之间的价格分解。长期来看，中国未来的城市格局是“城邦化”，只有在京沪深等等“城邦”周围的中小城镇，受惠于大城市的房价溢出效应，才真正是经得起价格的长期磨练，这些地区才是所谓的“代价凹地”。除了此以外，都是大坑。


本文采集于百度百家，作者整理。

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