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北京学区房能买美国小镇？20年前东京更疯狂现成这样

来源[未分类] 点击[43] 作者[游客] 时间[2017-03-25 08:19:13]

本文授权转载自天下华人周刊（微旌旗灯号: wcweekly）

作者：楚不容易

日本房地产泡沫如吸毒一般，吹得越大，陷得越深，裹挟的人也就越多。这是一场击鼓传花的游戏，可悲的是，谁也不相信自己接的是最初一棒。

比来，北京学区房又开始暴涨，一套位于北二环外西营房的学区房价格从305万元跳涨至500多万，几近翻番。

恰巧，美国俄勒冈州的蒂勒镇，正以385万美元（约合2600万人平易近币）的价格寻觅买家。国际媒体一算，2000多万元，不过是北京的一套学区房。100多平的北京学区房，竟然能买下美国一座面积1平方千米的小镇。

北京的房价确实高弗成攀，但与东京相比，就小巫见大巫了。20年前，东京的房价，能买下整个美国！

日本房地产泡沫，是若何产生的，又是若何破灭的？

日本房地产的本日，是中国房地产的来日诰日吗？

“泡沫实在很难定义，就犹如一个美男。你很难定义甚么叫美男，但当一个女孩站在你眼前的时候，你会知道她到底是否是美男。”——金融专家金德尔伯格

日本的房地产泡沫，始于上世纪80年代。

日外国土厅公布的数据显示，1980年，东京的商业用地价值指数为100；1985年，涨到120；1988年，暴涨至334。1988年，东京的室庐用地价格，与1985年相比，也下跌了2.1倍。

1989年，国土面积仅为美国4%的日本，其地价市值竟然相称于整个美国地价总额的4倍。

东京银座大巷土地价格最高达100万美元/平方米，东京的房价可以买下整个美国，所言非虚。

房地产的泡沫培养了无数的富豪。1989年，环球十大富人中，有6名这天本人，全部因地产起身。

普通的“有产者”同样成为“受益者”。在东京，有一位老人在黉舍传达室干了40多年，一直收入微薄。退休之后，预备返回乡下安度暮年。把东京的一所小屋子卖掉，没想到竟卖出了800万美元的价格，老人瞬间成为千万财主，衣锦回籍。

在国际上，日本人“土豪”之名，开始远播。

1987年，日本人斥资57亿日元，买下梵高的名作《向日葵》。

1989年，日本人斥资4692亿日元，买下美国文明的意味——哥伦比亚影片公司。

1989年，日本人斥资2200亿日元，买下美国国家的意味——洛克菲勒中心。

昔时日本的很多文艺作品，也反映出房地产泡沫时期狂热的影子。

《哆啦A梦》1989年剧院版《日本诞生记》中，大熊等小门生乘坐韶光机穿梭到数百万年前的日本，做的第一件事便是划分土地。

《日本诞生记》

随同着房地产，日本的股市也开始飙升。

1983年到1989年，日本股票价格回升了3倍。1989年的5月2日，东京证券交易市场上市公司股价总额达到500万亿日元，占天下份额的45%，一跃成为天下最大的股票交易市场。

房地产成为了名副实在的支柱家当。1987年，房地产对日本GDP增长的贡献靠近30%。

大量的资金流入房地产。1989年，日本银行业对房地产存款的比例回升到74%，间接袭击了其余生产性行业。

日本看似繁荣的经济成为了名副实在的空中楼阁，危急一触即发。

“当基本空想都破灭时，一个时期也就结束了。”——剧作家阿瑟·米勒

1990年1月12日，日本股市迎来史上最黑暗的一天。当天，日经指数顿挫，股市狂跌70%。

与此同时，房地产市场开始垮塌，伟大的地产泡沫自东京开始决裂，迅速蔓延至日本全境。1991年，东京、大阪、京都等大城市的房价降低了20%，到1993年，日本房地产泡沫周全崩溃。

东京、大阪、名古屋三大城市土地价格趋势图

日本工资泡沫付出了惨重的价值。据东京商工会议所查询拜访，1990年，共有6468家（负债1000万日元以上）企业破产，负债总额2万亿日元；1991年，达到了8万亿日元。

1994年，日本政府公布，日本1992年的国平易近总资产比1991年减少了448万亿日元，相称于日本昔时的GDP。

日本股灾

日本GDP增长率，从1988年的7.1%，猛跌至1993年的0.17%，1998年涌现了负增长，日本进入了所谓的“失去的20年”。

1980年-2015年，日本GDP增长率（数据来源：天下银行）

“泡沫不是经济和金融体系制造进去的，而是在人们的心中。”——日本学者

日本房地产泡沫，缘何而生、因何破灭？

美国阴谋、政策失误、家当缺点、监管失灵……学术界一直众说纷纷、莫衷一是，乃至连泡沫何时破灭，至今也没有一个综合数据和权威认定。

1991年，日本有名的政经节目掌管人田原总一郎曾问当时的辅弼宫泽喜一，经济过热的时候，你们为甚么不早一点踩刹车？宫泽反诘道，有一个讨厌泡沫的国平易近吗？

从历史上看，不管是荷兰郁金香泡沫，照样英国南海泡沫，身处个中的人们，其实不知道，乃至根本谢绝相信这是泡沫。

19世纪的铜版画《南海泡沫》

日本房地产泡沫，历来不是某个企业、某个组织吹大的，更像是所有人的狂欢，政府、银行、国平易近都沉醉个中。

▼ 日本政府

由于担心“广场协议”带来日诰日将来元大幅升值，惹起国际的通货紧缩，日本政府采用异常宽松的泉币和财政政策，招致了市场上流动性泛滥，大量的资金流入了不动产和股票市场， 使得房价和股票价格急剧回升。

“广场协议”签订现场

▼ 日本银行

日本银行动了扩大业务份额，千方百计向房地产发放存款，乃至蛊惑有存款动向的人进行土地投资。

▼ 日外国平易近

日外国平易近初尝房价暴涨的苦头，继续以屋子为包管存款，购买别处的屋子，然后再以新的屋子为包管……

在房地产泡沫中，每一小我都是赢家：政府增加了税收，投资者会得到丰厚的帐面回报，银行的投资都是优质资产，有房者为自持的房产增值而志得意满，即便是无房者，也能分享到“欣欣向荣”的经济发展成果。

日本房地产泡沫如吸毒一般，吹的越大，陷得越深，裹挟的人也就越多。这是一场击鼓传花的游戏，可悲的是，谁也不相信自己接的是最初一棒。

“人类一直以来不变天性便是贪婪，贪婪是推动社会提高的力量， 也是捣毁人类的力量。”——经济学家凯恩斯

正如本日的中国人以为北京房价不会跌一样，昔时的日本人，也不相信东京的房价会跌。

中国房地产的现状，与日本昔时确有相似的地方：

这是否意味着，日本房地产的本日，便是中国房地产的来日诰日？

两者的不同的地方在于，当时的日本，已经实现了城镇化建设，城镇化率超过90%，在原有家当构造下，日本的经济增长已经趋向饱和。

而现在的中国，城镇化率仅为56.1%，仍有很大的增长空间。

这是否意味着，中国的房价，依然有下跌的空间？

本文想探究的，不是中国房地产是否会崩盘，抑或继续下跌，而是赓续暴涨的房价，对经济伦理的损害，对资源分配的扭曲，对社会秩序的撕裂，对幸福美好的摧残。

当房价赓续暴涨，依附炒房或继承的祖屋，便可不劳而获，浪费一生。所有的人都邑变得贪婪，企业不乐意从事研发生产，而选择置身投契楼市、制造泡沫的赌博中。汗流浃违、辛勤快动的所得，远不如金钱游戏带来的利益，必然对传统的经济伦理形成极大的损害。

当房价赓续暴涨，大量的资金、人力等资源都将流向房地产领域。银行热衷于向房地产放贷，国平易近热衷于投资楼市，乃至企业也放弃传统的制造业，涉足房地产。房地产占国家GDP的比重越来越大，资源分配被重大扭曲，经济患上了房地产依赖症。

当房价赓续暴涨，“老吾老和人之老”变成为了“啃老”，爱情不堪一击，婚姻形同儿戏，传统价值、社会秩序被高昂的房价撕得破碎捣毁。

上海市平易近为买房排队离婚

当房价赓续暴涨，整个社会陷于居无定所、心无所依、望房兴叹的无限焦炙之中。房价的伟大压力，让父母为子女的屋子豪言壮语，让年轻人的妄想碰撞的四分五裂，幸福又若何谈起。

北京的公开室群租房

同为后发国家，日本是中国最主要的一壁镜子。

当日本还在“失去的20年”里继续迷失，中国的房地产市场却“涨声”一片。

历史，会即将重演吗？


本文采集于百度百家，作者整理。

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