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房价还在涨，这是回光返照吗？

来源[未分类] 点击[47] 作者[游客] 时间[2017-04-27 12:46:19]

作者：孙骁骥。更多资讯请关注[XXX]“骥观世界”（jiguantx）

房市被人们长期看空的本日，为何现在的房价仍然没有显著下跌，反而是在下跌呢？

根据媒体报道，2017年3月的二手房价格指数环比增幅显著，广州、上海、杭州等地的二手房指数都在增高，环比增长超过3.3%。在二手房价高涨不跌的情形之下，中国际地的房地产商，关于房产开发的投资热忱也仍然高涨。

根据国家统计局公布数据，今年前三个月，全国房地产开发企业到位资金35666亿元，同比增长11..5%，增速比一、2月份增加4.5%，具体到室庐的投资方面，投资量为12981亿元，增速也比之前两月有显著进步。

由此可以看出，二手房价仍然在下跌，而且房产开发商的拿地、开发的速率不减反增。这些事实与咱们在媒体上经常看到的唱空房市、说房价要跌的言论彷佛其实不符合。不过，这只是房地产全景图的一个局部。

如果全观整个图景，会发现，现在仍然在下跌的房价，恰恰是一种回光返照的表现。未来长期来看，房价继续暴涨的趋势弗成连续，乃至在全国的一些地区，还存在价格下跌的危险。

这样说的依据何在？咱们可从如下几个方面简略谈谈房价回升弗成连续的启事。

第一是有价无市的问题。虽然现在二手房价下跌的是咱们的直观感触熏染，然则，很多中介地产商的标价很高，交易量在下跌。卖方其实不乐意因为买家变少而立刻贬价，换句话说，卖方情愿用更长的交易周期，期待更长的光阴，来换取更高的价格。

在全国重要城市实施限购政策后，一线二线的房屋成交量下跌显著。广州限售后的楼市急冻，交易量狂跌七成，而之前最为火爆的北京，在3月17日的调控以来，二手房成交量相比之前已经下跌了10%。类似的交易量下跌情形在全国多个城市涌现，在一些地方还涌现了量价齐跌的现象。如果没有交易量做长期的支撑，二手房价弗成能连续维持高位，长期内稍微走跌，应是题中之意。

再有，来看看一手房的问题。之前说到全国的开发商在今年1到3月掀起了一波投资开发的小高潮，但咱们要看支撑这一波小高潮的力量是甚么。家喻户晓，一线城市新地的数量急跌，随着一线城市的城市化逐渐实现，新楼盘越建越远，来到地价相对便宜的市区，而相对的，便宜的地价带来了始终卖不高的房价。咱们视察全国新房指数（北上深）走势，会发现十年期间只翻了一倍，而如果以2014年为基点比较，本日的价格基本只下跌了10%。

然则，二手房价指数走势则显著不同。照样以北上深的指数为例，均匀二手房价几乎是十年前的四倍。以2015年到本日的价格涨幅，也能够看到，均匀二手房价反映在指数上是至少下跌了1/3，也便是33%左右。与一手房相比，大致有一个比例便是一手房每一涨一块钱，二手房就会涨3块钱。一手房价追不上二手房价，这解释，真恰好的，有代价的地块已经被拿的差不多了。

现在那些建在大城市边缘的新楼盘，价格不高，但问题在于它们脚下的地不值钱，是以未来的增值空间异常受限。相反，一线的二手房很多都在核心区域，虽然暂时受限购影响，但卖家深知土地代价几何，是以不会贬价快速套现。不动产嘛，原来就不应当是快速套现的资产，他们于是选择放长线逐步等。

你或者要问：既然如斯，为何现在的开发商明知道地价便宜之处，房价危险最大，但仍然要抢着投资开发，恐怕动作慢了来不迭？

个中的事理在于，如果烦懑一点存款投资，未来很可能会支付更高的本钱。因为，钱会越来越贵。央行在今年的缩表政策，使得泉币收紧同时金融监管加剧，乞贷的本钱与以往相比会越来越高。

并且，今年第一季度公布的GDP增速比整年预计的6.5%要高了0.4%，这实在便是在开释讯号，二三季度的去杠杆政策以及泉币紧缩还有进一步增强的空间。是以，开发商实在是被吓着了，只有在大门越关越紧之前抢光阴投资开发，这才是最节约本钱的方法，否则越到后面，开发本钱越贵，利润越薄。

总之，成交量入冬、二手房价格冰冻、一手房价格起不来、开发商的恐慌式投资，所有这些条件凑在一路，形成为了一种房地产市场的“回光返照”，即看起来增速显著，但其实是强弩之末，未来的潜力十分堪忧。

实际上，自从1998年的住房改革制度以来，中国人的购房热忱经由二十年的开释，基本上也开释得差不多了。建立在此之上的土地财政制度，基本上也不像过去那么玩得转了。之前的二十年大幅增值的周期已显然走到尽头。而在未来，是否还有某种因素会带来地产大幅增值的预期呢？

简略而言，只需限购政策不变，房产市场就会一直是现在这个涨不上去跌不上去的熊样，没有交易量，空有价格摆在那里好看。而从长期来看，中国人口弗成逆转的老龄化，貌似也是关于房价影响很是症结的长期因素。

有一种流行意见以为，老龄化加剧会形成房价下跌。家喻户晓，中国劳能源的人口红利已经消逝，人口老龄化的趋势已弗成逆转，并预计到2020年中国老龄化人口将达到2.5亿。

但这实在是一种实践假定，老龄化社会的房价当然可能下跌，原因在于老年人的投资习惯、信贷危险更高级等因素。然则，这类说法其实不完整科学，假如在一个年轻人占大多半，但全都买不起房的社会，房价也应当涨不起来。归根结底，老年人变多以及房价必然下跌并无间接联系，决定未来房价走势因素在于，整个社会是买不起房的穷汉变多了，照样买得起房的富人变多了。

笔者在过去写的一篇文章中说过：“中国老年人口在2025年将达到3亿。假如取社会均匀收入的一半的算法，最少须要约2600元（2015年全国城镇非私营单位在岗职工年均匀人为63241元）。一年上去光是养老金就得花9.36万亿元，比两个08年的经济刺激筹划总量加在一路还多。而且，如果考虑到接上去几年的通胀等因素，实际负担将会更重。”

这些沉重负担，恰恰会落到纳税的年轻人身上，他们在不久的将来会发现，未来租房的房东是老年人，买房时的卖家也是老年人，自己用税收供养的也是不干事只拿钱的老年人。这压根便是一种“老年人经济”，年轻人在这傍边的经济负担与压力异常重，没法再在这个根基之上负担靠一己之力购买屋子，以是怎么办呢，只能依附自己家里的老年人。也便是说，依附拼爹，用自己家庭持有的二手房，换取希望购买的二手房是未来的支流。

十年之后的年轻人，他们能买到甚么样的屋子，难道很大程度上不是取决于他们的父母在本日持有甚么样的屋子吗？是以，不是说老年人多了房价就会下跌，而是说未来的房东以及业主基本是老年人，年轻人必需从他们手里买屋子，房地产是以成为了一种类似于“继承制”的家当。不是用钞票来买房，而是用不动产来换不动产，以物易物。这无疑会进一步拉大一二线核心地区的二手房价，以及其余地区房价的差距。房产的流转，会越来越固化。


本文采集于百度百家，作者整理。

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